ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI NEDİR?
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlardaki payın üçüncü bir kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Şufa hakkı, paydaşa taşınmazın herhangi bir paydaşının üçüncü bir kişiye sattığı payı, satış bedeli ile harç ve masrafları toplamını ödeyerek satın alma hakkıdır.
Satış dışı temliklerde bu hakkın kullanılması mümkün değildir. Ancak anılan temlikin muvazaalı olduğu, gerçek işlemin satış olduğu iddiası ve ispatıyla bu hakkın kullanılması olasıdır.
Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu madde 732,733,734 ve 735’te düzenlenmiştir.
Yasal önalım hakkı
Madde 732 “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Madde 733 “Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Madde 734 “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Sözleşmeden doğan önalım hakkı
Madde 735 “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”
ŞUFA DAVASI NEDİR?
Şufa davası, hak sahibi olduğu belirlenen kişinin ilgili ve yetkili mahkemede, süresi içerisinde önalım hakkının kullandığına ilişkin açılan bir davadır.
Şufa davasının ön şartı geçerli bir taşınmaz satışının varlığıdır. Diğer deyişle şufa davasının kabulü için paydaş(satıcı) ile üçüncü şahıs(alıcı) arasında taşınmaz satış sözleşmesinin varlığı zorunludur. Taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi için satış sözleşmesinin resmi şekilde yani ilgili tapu müdürlüğünde yapılması şarttır.
ŞUFA DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
Şufa davasının şartlarına bakmak gerekirse;
- Paydaş(satıcı) ile üçüncü şahıs(alıcı) arasında taşınmaz satış sözleşmesi geçerli olmalıdır.
- Önalım hakkı sadece tapulu taşınmazların satışı sonrasında kullanılabilecektir.
- Önalım hakkı taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması halinde kullanılabilecektir.
- Davaya konu taşınma paylı mülkiyete tabi olmalıdır.
- Paydaş olmayan kişinin dava ehliyeti bulunmamaktadır.
- Paydaşlığın evvelce pay satın alma veya miras yolu ile edinilmesinin bir önemi bulunmamaktadır
- Davacı her farklı pay satışında bu hakkını kullanabilecektir. Davacının evvelki pay satışlarına itiraz etmemiş olması, dava konusu pay satışında önalım hakkını kullanmasına engel değildir.
- Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılabilecektir.
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER NELERDİR?
Önalım hakkının kullanılamayacağı eş deyişle şufa davası açılamayan bazı haller bulunmaktadır. Bu hallere bakmak gerekirse;
- Cebri artırmayla satış
- Taşınmazın miras paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmiş olması
- Taşınmazın kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve buna benzer amaçlarla edinilmesi
- Hibe şeklindeki temlikler
- Trampa şeklindeki temlikler
- Önalım hakkının sona ermesi hallerinde kullanılamayacaktır.
ŞUFA DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?
Şufa davası için görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemesi şufa davalarında yetkili mahkeme olacaktır.
ŞUFA DAVASININ TARAFLARI KİMLERDİR?
Şufa davası, paylı mülkiyete tabi taşınmazdan payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde şufa davasını açmış olan davacı, davayı payı satın alan üçüncü kişiye teşmil edebilir yada eski malik olan davalı aleyhine tazminata dönüştürebilir.
ŞUFA DAVASINDA HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE VAR MIDIR?
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için pay satışının diğer paydaşlara bildirilmiş olması gerekir. Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilir. Bu bildirim önalım hakkının kullanılması için yasal sürenin başlangıcına esas olur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinde üç ay ve her halde satışın gerçekleşmesinden iki yıl geçmekle düşecektir.